7 вопросов подрядчику до подписания договора

В 2025 году в Краснодарском крае было 1 240 судебных дел по строительным подрядам частных домов. Средний ущерб — 2.4 млн ₽. В 78% случаев исход у заказчика отрицательный: либо подрядчик уже банкрот, либо деньги исчезли. Эту статистику можно сильно сократить — задав 7 вопросов до подписания.

Вопрос 1. Покажите 3 объекта, сданных в этом квартале

Не «портфолио на сайте», а адреса с координатами и контакты заказчиков. Если «сейчас все на выезде», «договор о неразглашении», «нет под рукой» — это красный флаг. Реальный подрядчик отправит 3 локации за 10 минут. Мы — за 5: позвоните, и я кину список объектов в радиусе 30 км от вашего участка.

Вопрос 2. Какой у вас юр.лицо? ОГРН и стаж

Бригада «дядя Вася» — это договор подряда с физлицом, без гарантий, без СРО, без ответственности. Минимум: ООО старше 5 лет, ИНН/ОГРН в открытом реестре, выписка ЕГРЮЛ без претензий. Желательно: членство в СРО (обязательно при работе с эскроу/ипотекой).

Вопрос 3. Кто и как контролирует качество на стройке?

Правильный ответ: «прораб закреплён за объектом, главный инженер выезжает 1 раз в неделю, у нас система чек-листов по этапам с фотофиксацией». Неправильный: «у нас опытные ребята, не подведут». Попросите показать пример чек-листа для одного из текущих объектов.

Вопрос 4. Какая у вас гарантия и что в неё входит?

На конструкцию дома по закону минимум 5 лет, на инженерию 2 года. Но это «по умолчанию». Хороший подрядчик даёт 7 лет на конструктив и реально выезжает на гарантийные. Узнайте: сколько раз за 2024 год вы выезжали по гарантии? Если ноль — либо все построено идеально (бывает), либо подрядчик закрывается от заказчиков (вероятнее).

Вопрос 5. Как вы работаете с авансом?

• ▸Через эскроу-счёт (банк держит деньги, выдаёт по этапам) — золотой стандарт
• ▸По графику работ с актированием каждого этапа — приемлемо
• ▸Авансом 50%+ без эскроу — категорически нет
• ▸«Полная оплата сразу со скидкой» — мошенничество, бегите

Вопрос 6. Что в смете «под ключ» и что НЕ входит?

Самый частый обман — «под ключ за 35 тыс./м²», а потом «оказывается» что окна, отделка, септик, отопление — отдельно. Просите детальную смету по статьям: фундамент, каркас, кровля, фасад, окна, инженерия, отделка. Если статей менее 10 — это не смета, это маркетинг.

Вопрос 7. Что будет, если вы сорвёте срок?

В договоре должна быть прописана пеня: 0.1–0.5% от суммы за каждый день просрочки, с потолком. Если в типовом договоре подрядчика этого пункта нет — он сам не верит, что уложится. Мы вписываем 0.2%/день с потолком 8% от суммы. За 2024 заплатили пеню один раз — на 1.2% от сметы (срыв по нашей вине, признали).

Главный признак, что перед вами хороший подрядчик: он сам предлагает прийти к юристу заказчика и обсудить договор. Плохой — давит «давайте уже подписывать, проект на старте, цена вырастет».

— Сергей Лушников, главный инженер