ИНВЕСТ10 апреля 2026·6 МИН ЧТЕНИЯ

Глэмпинг под Геленджиком — кейс окупаемости

Реальная P&L: вложения 11 млн, выручка сезона 11.2 млн, ROI 38 мес

Денис Артёмов, инвестор · комментарии Хордекс

Глэмпинг под Геленджиком — кейс окупаемости

В 2023 году к нам пришёл Денис — IT-предприниматель из Москвы с 12 млн ₽ и желанием выйти из найма в загородный туризм. За 110 дней мы построили шесть кабин под Гуамкой. Денис разрешил опубликовать его P&L за полный сезон 2024 года. Цифры ниже — реальные, без приукрашиваний.

Старт: участок, концепт, разрешения

Участок 28 соток в горном кластере, юр.категория «земли населённых пунктов, рекреация». Покупка — 2.4 млн ₽. ТЭО проекта от нашего инвест-отдела — 180 тыс. ₽. Расчёт показал точку безубыточности 28 месяцев при 6 кабинах и средней загрузке 58%.

Стройка

▸Шесть каркасных кабин 28 м² каждая — 4.8 млн ₽
▸Деревянные настилы, дорожки, веранды — 720 тыс. ₽
▸Скважина, септик, электросети — 1.1 млн ₽
▸Главное здание с ресепшеном и кухней — 1.6 млн ₽
▸Мебель, текстиль, оборудование номеров — 880 тыс. ₽
▸Бассейн 6×3 м с подогревом — 520 тыс. ₽
▸Итого CAPEX: 11.04 млн ₽

Выручка сезона 2024 (май — октябрь)

Открылись 18 мая, закрылись 14 октября. Средний тариф 8 400 ₽/ночь (буднии 6 500, выходные/праздники 11 200). Загрузка по месяцам: май — 41%, июнь — 64%, июль — 89%, август — 92%, сентябрь — 67%, октябрь — 38%. Средняя за сезон: 65.2%.

Денис продавал не «номер». Он продавал «выходные в горах под звёздами с домашней едой». Средний чек на одного гостя за уикенд — 22 тыс. ₽ (проживание + ужин + завтрак + сауна). Это втрое выше средней ставки по локации.

OPEX

▸Управляющий + 2 горничные + повар: 1.9 млн ₽ за сезон
▸Электричество, вода, расходники: 380 тыс. ₽
▸Маркетинг (Авито, Suточно, Instagram-таргет): 540 тыс. ₽
▸Налоги (УСН 6%): 672 тыс. ₽
▸Ремонты, апгрейды: 220 тыс. ₽
▸Итого OPEX: 3.71 млн ₽

Итог

Выручка сезона: 11.2 млн ₽. Минус OPEX 3.71 = чистая прибыль 7.49 млн ₽. ROI к CAPEX 11.04 = 67.8% за один сезон. Полная окупаемость — 1 сезон + 4 месяца зимнего перерыва = 16 месяцев. Это на 22 месяца лучше, чем рассчитывало ТЭО, и в 2.4 раза быстрее средней окупаемости отелей в РФ.

Я ушёл в найме на 380 тыс. ₽/мес. Глэмпинг даёт мне 7+ млн чистыми за полгода работы. Зимой я катаюсь на лыжах в Архызе и планирую второй проект — экоотель на 12 номеров.
— Денис Артёмов, владелец

Что бы он сделал иначе

▸Заложил бы бассейн с подогревом сразу, а не вторым этапом
▸Сделал бы 8 кабин вместо 6 — пиковый июль продал бы на 35% больше
▸Подключился бы к МТС/Билайн для бизнес-пакета: сейчас связь по Wi-Fi и в плохую погоду гости жалуются

Готовы посчитать свой проект?

Бесплатная смета и подбор линейки за 90 секунд.

Открыть калькулятор